I. El desalojo
El desalojo es una pretensión de orden procesal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario (Ledesma, 2008, p.961).
En otras palabras, podemos definir al desalojo como aquel mecanismo de tutela otorgado por el ordenamiento jurídico para restituir un bien inmueble a quien tenga el derecho de poseerlo contra quien no tiene ningún derecho de permanecer en él.
Nos referimos a la posesión y no a la propiedad porque en el proceso de desalojo solo se verificará quien tiene el derecho de posesión sobre el bien. Así lo menciona la Corte Suprema en la Casación N°1009-2014, Lima:
“En el proceso de desalojo lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo del derecho del demandado a reclamar en otro proceso o que considere pertinente”.
II. El desalojo en el proceso sumarísimo
El proceso de desalojo se tramite bajo el proceso sumarísimo, el cual se regula dentro de nuestro Código Procesal Civil.
- Procedimiento
El artículo 585 indica:
“La restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas en este Subcapítulo.
Procede a decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85 de este Código”.
El proceso de desalojo puede deberse a diferentes causales, las cuales pueden ser:
- Desalojo por vencimiento de contrato.
- Desalojo por ocupación precaria.
- Desalojo conforme al Decreto Legislativo 1177.
Asimismo, el demandante puede acumular la pretensión de pago de los arriendos debidos.
2. Sujetos en el desalojo
Los sujetos presentes en el desalojo son dos: el sujeto activo que se refiere a quién puede demandar desalojo y el sujeto pasivo que se refiere a quién puede ser demandado por desalojo. Al respecto el Código Procesal Civil menciona en su artículo 586 lo siguiente:
“Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio.
Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución”.
Sobre la excepción que indica el artículo en mención, Ninamancco (2016) indica que pueden demandar el desalojo “el propietario, el arrendador, el administrador” y “todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio”, siempre que no sea un despojado. Si el propietario, el arrendador o el administrador perdieron el predio en virtud de un acto de despojo, tienen que plantear un interdicto de recobrar, no un desalojo (p.546).
3. Tercero con o sin título
El Código Procesal Civil, en su artículo 587, indica:
“Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.
Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la sentencia.
El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.
Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo dispuesto por el Artículo 107”.
Este artículo hace referencia al supuesto en el que el arrendatario subarriende el bien sin tener permiso del arrendador o en los casos en que el un tercero ajeno al arrendador y arrendatario se encuentra en posesión del bien.
4. Falta de legitimidad pasiva
El artículo 588 del Código Procesal Civil indica:
“Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el Artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación”.
Es el supuesto en que el demandado no tiene la condición de poseedor, sino que es un servidor de la posesión, aquel que, si bien se encuentra en posesión del bien, no tiene un animus de poseer, se encuentra subordinado a lo que el verdadero poseedor le indique. En estos casos se tendrá que realizar el llamamiento posesorio regulado en el artículo 105 del mismo Código.
“Quien teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como poseedor de él, debe expresarlo en la contestación a la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización por los daños y perjuicios que su silencio cause al demandante, además de la multa prevista en el Artículo 65. Para el emplazamiento al poseedor designado se seguirá el trámite descrito en el Artículo 103.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien quedará fuera del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o haciéndolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuará con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de éste y del poseedor por él designado.
Lo normado en este Artículo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la tenencia radica en otra persona”.
5. Notificación
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido.
Si el desalojo se produce en el marco de un contrato, hay que demandar al poseedor tanto en el domicilio contractual (especial), como en el predio materia de desalojo, si es que ambos no coinciden. De este modo, si solo se notifica en el predio materia de desalojo y el demandado nunca se presenta enjuicio, puede correrse el peligro de que, avanzando el proceso, aparezca el demandado peticionando la nulidad de todo lo actuado porque no se le notificó en su dirección domiciliaria. (Ninamancco, 2016, p. 564).
6. Desalojo accesorio
De acuerdo con el artículo 590 del Código Procesal Civil:
“Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del Artículo 87”.
Asimismo, el artículo 592 menciona que:
“El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso”.
Una aplicación textual de la norma lleva a un sector de la judicatura a ordenar el lanzamiento, cumplido el supuesto de temporalidad, luego de haberse agotado los criterios materiales que describe la norma; sin embargo, hay otras posiciones en la judicatura que condicionan el lanzamiento a un acto procesal previo, como es el requerimiento, esto es la advertencia conminatoria para que desocupe el inmueble el condenado, en el plazo de seis días, caso contrario se procederá al lanzamiento. (Ledesma Narváez, 2008, p. 1000).
7. Lanzamiento
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento.
BIBLIOGRAFÍA
Ledesma, M. (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.
Ninamancco, F. (2016). “Comentario al artículo 585 del Código Procesal Civil”. En: Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo, Tomo IV. Lima: Gaceta Jurídica.