I. La propiedad
La propiedad puede ser entendida como el poder jurídico más amplio y completo que las personas pueden tener, en virtud del cual un bien o conjunto de bienes, ya sean corporales o incorporales, quedan sometidos de manera absoluta al señorío de la persona (Avendaño y Avendaño, 2018, p. 57). Asimismo, las personas podemos ejercer este poder de propiedad mediante cuatro facultades. Así lo establece nuestro Código Civil:
Artículo 923.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.
De estas cuatro facultades mencionadas por la Ley, la facultad de reivindicar un bien es aquella que va a permitir al propietario recuperar su bien. Pensemos en el caso de una persona que es propietaria de un inmueble debidamente inscrito en los Registros Públicos y que por motivos de trabajo esta persona debe de irse del país unos años, al regresar se da con la sorpresa de que hay personas viviendo en el inmueble de su propiedad. Por tanto, el propietario debe de recurrir a la acción reivindicatoria para recuperar su inmueble.
- Requisitos para ejercer la acción reivindicatoria
Para que una demanda por acción reivindicatoria pueda ser fundada, debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Legitimación activa
La persona que tiene el derecho de accionar la reivindicatoria es el propietario del bien, que, dada las circunstancias, no se encuentra en posesión del mismo.
Por tanto, el demandante de una acción reivindicatoria tendrá que probar (mediante un título, por ejemplo) que es él el propietario del bien. En sentido contrario, aquel que no tenga un título que demuestre su condición de propietario no podrá accionar la reivindicatoria, es el caso, por ejemplo, del arrendatario, usufructuario, comodatario, etc.
II. Legitimación pasiva
La acción reivindicatoria puede ejercerse contra el poseedor no propietario. El demandado debe ser aquel que se encuentra ejerciendo la posesión pero que no tiene ningún título que lo legitime a estar allí. Es el poseedor no propietario.
La demanda de reivindicación por parte del propietario hacia una persona que no se encuentra en posesión del bien indicado será improcedente. Es por ello que se debe identificar a la persona o personas que se encuentran dentro del bien que uno desea recuperar. Asimismo, se tendrá que demostrar que el poseedor no tiene ningún derecho de estar en posesión, es decir, es un poseedor ilegítimo.
III. Determinación del bien
El bien que se pretende reivindicar debe estar plenamente determinado al momento de formular la demanda. Es decir, debe existir una coincidencia entre la propiedad que se quiere reivindicar y la propiedad que se halla en posesión del demandado.
De todo lo mencionado podríamos poner el ejemplo de que A propietario no poseedor de un inmueble desea accionar la reivindicación contra B quien es el poseedor no propietario. Para ello A verifica que efectivamente es B quien está poseyendo el inmueble actualmente sin ningún tipo de título que lo acredite a poseer. Además, se encarga de verificar que el bien del cual es propietario coincide con el bien en posesión de B. Reunidos estos requisitos, A acciona la reivindicación con total seguridad de que dicha pretensión será fundada.
- Cuestiones procesales de la acción reivindicatoria
- ¿En un proceso de reivindicación, puede discutirse el mejor derecho de propiedad?
Es la pregunta materia de debate por el Pleno Jurisdiccional Distrital en Materia Civil del 2007. La cual acordó por mayoría:
“[Que] sí es procedente resolver el mejor derecho de propiedad dentro de una proceso de reivindicación cuando el demandado al absolver la demanda se opone presentando su título de propiedad, obligando al demandante a pronunciarse sobre este hecho nuevo, y al Juez a fijar como punto controvertido en la audiencia respectiva: “determinar el mejor derecho de propiedad’, […] que deberá ser materia de debate probatorio y posterior pronunciamiento por parte del Juez al momento de expedir sentencia”.
Puede ocurrir que el proceso de reivindicación, la parte demandada alegue tener un título que lo legitima a poseer el inmueble. En estos casos, no tendría sentido que se tenga que realizar otro proceso respecto a quien tiene el mejor de derecho de propiedad. Por lo tanto, en el proceso de reivindicación, se podrá discutir cuál de las dos partes ostenta un mejor título que lo acredite para ser propietario, y posterior a ello, se le restituirá el bien (en el caso que el mejor derecho de propiedad lo tenga el demandante) o se declarará infundada la reivindicación (en el caso que el mejor derecho de propiedad lo tenga el demandado).
En el mismo sentido se pronuncia el Pleno Jurisdiccional Distrital en Materia Civil del 2008:
“Sí procede discutir el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, en razón que la reivindicación es el derecho y la acción real por excelencia; por tanto, no existe impedimento alguno en caso que ambas partes aleguen la propiedad del inmueble, que en el proceso de reivindicación se analice a quién corresponde la titularidad y se emita un pronunciamiento de mérito”
- ¿Procede la reivindicación cuando existen edificaciones por parte de los no propietarios?
Es el supuesto en que el propietario no poseedor acciona la reivindicación contra los poseedores no propietarios, pero alegan que han construido edificaciones sobre el terreno por lo tanto si bien no son propietarios del terreno sí lo son respecto de lo construido. En estos casos ¿procede la reivindicación?
Al respecto, la Casación N°2391-2005 indica que:
“[En] los casos en los que sobre terreno ajeno se hayan producido edificaciones por parte de los no propietarios, la reivindicación deberá operar a través de los supuestos de hecho recogidos en los artículos 941 y 943 del Código Civil, determinándose la buena fe o mala fe, y como tal las compensaciones, indemnizaciones o sanciones según sea el caso”.
El fundamento de esta decisión es que pensar de manera distinta sería ir en contra de los fundamentos económicos y de la utilidad de la propiedad. Basta preguntarnos ¿de qué me sirve ser dueño del terreno si otra persona es dueño de la edificación? ¿Podré usar o disfrutar del terreno de mi propiedad si es que sobre este se encuentra una construcción que no me pertenece? Es claro que una solución así generaría graves problemas prácticos en la utilidad del bien. Es por ello que el Derecho siempre busca atribuir la propiedad a una sola persona, salvo excepciones. De forma tal, que el propietario, al ser el único dueño, puede gozar del bien de la manera que mejor le parezca.
Por tanto, mediante la accesión se va a otorgar la propiedad del terreno y de lo construido a una misma persona. Esta mediante la regla de que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”. Y el bien principal es el terreno, por ende, es el propietario del terreno el que adquiere por accesión la propiedad de lo construido. Pero apropiarse de una construcción ajena sin duda significaría un aumento indebido del patrimonio del propietario del suelo y una disminución indebida hacia el propietario de la construcción. Es por ello que el Código Civil indica que el dueño del suelo puede optar por hacer suyo lo construido y pagarle al invasor el costo de la construcción o venderle el terreno a dicho invasor.
Mediante este fundamento, queda claro que en la acción reivindicatoria sobre el suelo que tenga una construcción por parte de los no propietarios, al momento de emitir la sentencia se deberán aplicar las normas de la accesión respecto de lo edificado.
3. ¿Procede la reivindicación cuando el poseedor no propietario todavía no obtiene sentencia de prescripción adquisitiva?
La acción reivindicatoria es imprescriptible, es decir, el propietario no poseedor puede accionar esta tutela de la propiedad en cualquier momento. La razón está en la perpetuidad del derecho de propiedad, la cual es inherente a la pretensión real que la protege, como es la reivindicación, que también es perpetua o imprescriptible (extintivamente) (Gonzáles, 2006, p. 437).
Por otro lado, la prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo por el cual el poseedor se vuelve propietario del bien ante la falta de interés por parte del propietario original. Es una forma originaria de adquirir la propiedad, el ordenamiento jurídico castiga al propietario que no se preocupa por sus bienes y permite que otros lo usen por grandes lapsos de tiempo.
Para que el poseedor se vea beneficiado por la prescripción adquisitiva este deberá estar en posesión continua, pacifica, pública y actuar como propietario por 5 años si se actúa de buena fe y con justo título o 10 años si no se los tiene. Una vez transcurrido ese tiempo (ya sean los 5 o 10 años), el poseedor automáticamente se volverá propietario del inmueble. Por ende, la sentencia que acredite la prescripción adquisitiva tiene un carácter meramente declarativo y no constitutivo.
De lo mencionado se puede desprender que, en un proceso de reivindicación, si la parte demandada alega haber adquirido el inmueble mediante prescripción adquisitiva, el demandante no podrá contradecir esto manifestando que no cuenta con una sentencia judicial, puesto que, como ya lo mencionamos, la sentencia de prescripción adquisitiva es de carácter declarativo. Por todo ello, el proceso de reivindicación será declarado infundado.
IV. Reivindicación y nulidad de acto jurídico
En el proceso de reivindicación, el demandado cuestiona el título del demandante, alegando que tiene iniciado un proceso de nulidad de dicho acto jurídico: ¿El juez debe pronunciarse (o no) sobre dicha nulidad?
Esta pregunta fue formulada por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 2021, que acordó por mayoría:
“Si, debe emitir dicho pronunciamiento sobre la nulidad del acto jurídico del título del demandante, siempre y cuando exista otro proceso sobre nulidad de acto jurídico iniciado previamente por el ahora demandando, para lo cual debe promover la acumulación de ambos procesos”.
Por tanto, si el demandante advierte que el título del demandado puede devenir en nulo, tendrá que realizar un proceso de nulidad de acto jurídico para acumularlo en el de reivindicación.
V. ¿Procede la reivindicación de un bien que no se encuentra independizado?
La independización es un acto registral, que consiste en abrir una partida registral nueva a partir de la desmembración de un terreno. Este acto registral es usado generalmente cuando existen varias familias en un mismo inmueble pero que cada una vive en diferentes áreas o pisos del bien. Por tanto, mediante la independización, cada familia se vuelve única propietaria de un área del bien.
Sin embargo, mientras no se haya realizado la independización, cada familia es propietaria del inmueble. No debemos entender ello como si la familia A fuera propietaria solo del primer piso, la familia B del segundo y la C del tercero. Si no, que todo el bien le pertenece a cada familia por cuotas ideales o porcentajes.
Por lo tanto, cualquiera de los copropietarios del inmueble podrá accionar la reivindicación sobre todo o parte del inmueble ya que este le pertenece en razón a cuotas ideales y no a la parte en la que habitualmente vive. Ello lo indica el artículo 979 del Código Civil: “Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que determine la ley”.
De igual manera, la Casación N°3434-2001, Cusco explica el fundamento de la norma acotada:
“[Uno] de los atributos del derecho de propiedad es la reivindicación, derecho que en el caso de la copropiedad también le es inherente, lógicamente, a los copropietarios; y podría decirse que esta se aplica respecto de la cuota ideal que le corresponde al condomino; lo que llevaría a concluir que solo se puede reivindicar dicha cuota ideal; sin embargo, en virtud a que no puede reivindicarse algo que no es material sino ideal, mientras subsista la indivisión, el derecho de cada copropietario tiene repercusiones sobre la totalidad del bien, como una unidad; por ello, el legislador ha querido definir esta situación estableciendo la facultad de cualquier copropietario de reivindicar el bien común; de tal modo que la presente demanda se encuentra arreglada a Ley […]”.
BIBLIOGRAFÍA
Avendaño, J. y Avendaño, F. (2018). Derechos reales. Lima: PUCP.
Casación N°3434-2001, Cusco.
Gonzales, N. (2006). Derecho civil patrimonial: derechos reales. Lima: Palestra.
Pleno Jurisdiccional Distrital en Materia Civil del 2007.
Pleno Jurisdiccional Distrital en Materia Civil del 2008.
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 2021.