- Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
Con la entrada en vigor de la Ley N°271157 “Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y común”. Se cambió el nombre de la llamada “propiedad horizontal” por el de “propiedad exclusiva y común”. Esta Ley debe ser leída junto con su Texto Único Ordenado establecido por el Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA.
En este último Texto, se encuentra la definición legal de la propiedad exclusiva y común. Así, su artículo 129 indica:
“Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios”.
Al respecto, Gonzáles (2013) indica las características que se desprenden del concepto de la propiedad exclusiva y común:
- Edificación o conjunto de edificaciones.
- Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones de secciones de dominio exclusivo con bienes de dominio común y servicios comunes.
- Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las sesiones de dominio exclusivo (p.1577).
De lo mencionado, tenemos la definición y características de la propiedad exclusiva y común. Un ejemplo de este tipo de propiedad es el caso de las quintas. En ellas, viven distintos propietarios, cada uno con un inmueble propio en donde realizan sus actividades cotidianas. Asimismo, cuentan con zonas comunes para todos los propietarios como puede ser el patio de la quinta, la cochera, las escaleras, los pasajes que dan a la calle, entre otros.
- Junta de propietarios
Que varios propietarios coexistan dentro de un régimen de propiedad exclusiva y común puede generar conflictos o discusiones sobre el manejo de las áreas comunes que puede llevar a un desequilibrio en la comunidad. Por lo tanto, es necesario que entre estos propietarios se forme una organización que se encargue de la gestión y administración de la propiedad. Nos referimos a la junta de propietarios.
La junta de propietarios se encuentra regulada por el artículo 47 de la Ley 27157 que menciona:
“La junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos”.
En este sentido, la junta de propietarios se encarga de velar por la gestión, conservación y mantenimiento del edificio, principalmente se pondrá atención a las áreas comunes para que estas puedan utilizarse de la mejor manera por parte de los propietarios.
- Función
La función de la junta de propietarios se limita a lo que los propietarios hubieran establecido en el Reglamento Interno. Sin perjuicio de ello, las funciones principales de la junta de propietarios son las mencionadas anteriormente:
- Actos de gestión destinados a la conservación.
- Actos de gestión destinados al mantenimiento del edifico.
- Permitir un adecuado disfrute de las áreas exclusivas y comunes.
Por lo mencionado, la junta de propietarios deberá conocer las facultades que se le han sido otorgadas para así actuar conforme a ley, de caso contrario, ser estaría frente a la realización de un acto ultra vires.
- La personería jurídica de la junta de propietarios
Un tema muy discutido en la doctrina es acerca de si dotar o no a la junta de propietarios de personería jurídica.
La personería jurídica, también llamada personalidad jurídica, es el reconocimiento por parte del ordenamiento jurídico a un determinado ente para atribuirlo de subjetividad y así poder ser titular de situaciones jurídicas.
Nuestro ordenamiento jurídico se acoge a la posición de no brindar a la junta de propietarios personería jurídica. Así lo establece la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN:
“(…) junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de uso exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios según su Reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas”
La junta de propietarios no tiene personalidad jurídica, pero puede realizar determinados actos jurídicos -en el plano contractual, administrativo, tributario y procesal- para efectos de representar a la colectividad de los propietarios de las secciones exclusivas (Avendaño y Avendaño, 2019, p.128).
Si bien no goza de personería jurídica, para que esta junta de propietarios pueda cumplir adecuadamente sus funciones, la Ley le otorga cierto grado de subjetividad para que pueda ser titular de derecho y obligaciones. Por ejemplo, suscribir un contrato para brindar servicios eléctricos o de agua, para la contratación de seguridad en el edificio, etc.
A diferencia del Perú, existen otros ordenamientos jurídicos que sí otorgan personería jurídica a la junta de propietarios, el caso más cercano es el de Argentina. En este sentido, Mariani (2008) indica que es posible inferir la existencia de un sujeto de derecho con los clásicos atributos propios de la personalidad jurídica: capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, nombre, domicilio y patrimonio (p.343).
- Inscripción
Como mencionamos, la Ley otorga un pequeño grado de subjetividad a la junta de propietarios, es por ello que permite su inscripción en los Registros Públicos.
Así lo establece el artículo 46.1 de la Ley 27157:
“En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios”.
Debemos precisar que la inscripción de la junta de propietarios se realiza en el Registro de Predios.
- Constitución
El artículo 145 del Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA establece que:
“La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.
La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedara un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”
Por ejemplo, supongamos que se ha terminado de construir una unidad multifamiliar y se quiere que dicha unidad se regule bajo el régimen de la propiedad exclusiva y común. Por tanto, cuando se inscriba la declaratoria de fábrica en los Registros Públicos, se inscribirán también el reglamento interno y la junta de propietarios. De esta manera estaremos constituyendo la junta de propietarios.
- Actos inscribibles
Los actos relativos a la junta de propietarios se inscriben en la partida del inmueble matriz. Estos actos son:
- El acto de constitución de la junta de propietarios.
- La designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno.
- La revocación del Presidente.
- La remoción del Presidente.
- Formación de la voluntad corporativa de la junta de propietarios
Para que la junta de propietarios puede manifestar su voluntad, esta debe seguir una serie de pautas.
- Convocatoria
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.
Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.
El objetivo de la convocatoria es dar publicidad a la sesión de la junta de propietarios, que los propietarios sepan y tengan el conocimiento de la fecha y hora en la que se llevará a cabo la sesión.
- El quórum
La Ley guarda silencio respecto al quórum que se debe de tener para llevar a cabo la sesión de la junta de propietarios. Por lo tanto, se debe ceñir a lo estipulado por el reglamento interno.
El legislador renuncia a su misión más importante, cual es, dictar reglas claras y sencillas que faciliten la adecuada convivencia en sociedad. Aquí nadie solicita que se dicten normas imperativas o restrictivas de la libertad contractual, pero sí normas supletorias que ayuden al tráfico negocial (Gonzáles, 2013, p.1713).
- Acta de la junta
Las decisiones y acuerdos que se adopten en las sesiones de la junta de propietarios se guardarán en las actas. Así lo establece el artículo 148 del DS:
“Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley”.
Además de los acuerdos, las actas deberán indicar el lugar, la fecha y hora de las sesiones, la concurrencia de personas que asistieron a la sesión, el nombre de estas, la identificación del Presidente o, en su caso, del consejo directivo, los puntos de agenda, las votaciones y las firma del presidente y los demás integrantes de la junta.
- Atribuciones de la junta
La junta de propietarios tiene como facultades la probación o modificación del reglamento interno, la disposición de bienes de propiedad común, formalizar la acumulación o división de secciones, autorizar la ejecución de obras en el edificio, entre otras funciones.
- Órganos de la junta
Toda junta de propietarios debe contar con los siguientes órganos:
- El Presidente
De conformidad con el Art. 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representación procesal, requerirá solo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
- El administrador
Toda edificación sujeta a la propiedad exclusiva y común deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta de Propietarios y podrá recaer en:
- El presidente de la Junta.
- Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.
- Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal función.
De esta manera la junta de propiedad puede realizarse de una manera organizada y democrática, de manera que prevalece la armonía social en el edifico.
- Responsabilidad civil de la junta de propietarios
La junta de propietarios no tiene personería jurídica por lo tanto se encuentra dentro del grupo de las sociedades “de hecho”, es decir, agrupaciones de personas que operan como una persona jurídica pero que en verdad no lo son por impedimento de la ley. En estos casos, no existe una persona jurídica que tenga un patrimonio propio y sea titular de todo tipo de derechos y obligaciones.
Por lo tanto, son los miembros de la junta de propiedad quienes responden de manera solidaria por los actos que se hayan realizado como junta. En efecto, la junta de propietarios no tiene personalidad jurídica, por lo que la actuación en el tráfico es realizada por los propios titulares de las unidades inmobiliarias, solo que unificados a través del ente denominado “junta” y representados por su presidente (Gonzáles, 2011, p.626).
BIBLIOGRAFÍA
Avendaño, J. y Avendaño, F. (2019). Derechos reales. Lima: PUCP.
Gonzáles, G. (2013). Tratado de derechos reales (tomo II). Lima: Jurista Editores.
Gonzáles, G. (2011). Derecho urbanístico. Lima: Jurista Editores.
Mariani, M. (2008). Cuestiones esenciales de la propiedad horizontal desde el derecho argentino. En Derechos reales. Principios, elementos y tendencias. Buenos Aires: Heliasta.