- Concepto
Existen casos en los que un sujeto entra en posesión de un bien del que no es propietario. Sin embargo, por el devenir del tiempo y ante la inacción del propietario de dicho bien por retirar al sujeto del inmueble, el ordenamiento jurídico sanciona este desinterés del propietario y le otorga al sujeto la propiedad del inmueble cambiando así su calidad de poseedor a propietario.
Nuestro Código Civil señala en su artículo 950 que:
“La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”.
En este sentido, también podemos señalar que la prescripción adquisitiva es la adquisición del dominio por la posesión continua e ininterrumpida, pública y pacífica, por el plazo que fija la ley. el plazo variará según que, además de los elementos mencionados, se agreguen os de justo título y buena fe o que falten ambos o alguno de ellos (Musto,2000, p.484).
La prescripción adquisitiva es uno de los pocos casos en donde la posesión vence a la propiedad. El ordenamiento jurídico penaliza al propietario que no muestra un interés por sus propiedades. Imaginemos que una persona A empieza a poseer un inmueble que es propiedad de B. Si B se enterara de que una persona ajena a él está viviendo en un inmueble de su propiedad inmediatamente interpondría un mecanismo de tutela para proteger su propiedad (acción reivindicatoria, por ejemplo) y con ello A no podría adquirir el bien mediante la prescripción adquisitiva.
Otro sería el caso en que A se encuentra en posesión de un inmueble ajeno y el propietario de este no realice ninguna acción para retirarlo por más de cinco o diez años dependiendo el caso. Esto sin duda demostraría que al propietario no le importa conservar el bien puesto que no se ha preocupado, durante tantos años, de intentar recuperarlo. Es por ello que la Ley decide darle la propiedad a la persona que vino poseyendo desde hace más de 5 o 10 años.
- Requisitos
De acuerdo con el artículo 950 del Código Civil son 4 los requisitos para adquirir por prescripción adquisitiva.
- Posesión continua
Posesión continua es aquella que no tiene interrupciones. Se debe poseer durante todo el plazo prescriptorio. La prescripción se interrumpe cuando se pierde la posesión o se es privado de ella (Avendaño y Avendaño, 2019, p.86).
El sujeto debe poseer durante todo el plazo que la Ley indica (cinco o diez años). No puede pretenderse que se le declare propietario a una persona que ha poseído el inmueble solo por momentos.
Un punto importante que mencionar es que resulta difícil demostrar que una persona ha venido poseyendo durante cinco o diez años. Por lo tanto, opera la presunción de continuidad regulada en el Código Civil que indica:
“Si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”.
Gracias a esta presunción, si una persona demuestra haber poseído un inmueble en el año 1990 y que en el presente año 2022 sigue en posesión del bien, se presumirá que ha venido poseyendo el mismo de manera continua desde 1990, es decir, que ha ejercido la posesión del bien durante 32 años.
- Posesión pacífica
La posesión pacífica expresa por si sola que no debe tener origen violento, pues todo acto del hombre revestido de violencia, arbitrariedad, abuso del derecho, etc., afecta profundamente no sólo los sentimientos de las personas, sino a la propia convivencia civilizada (Gonzales, 2006, p.409).
La prescripción adquisitiva no puede establecerse si, por ejemplo, la persona ha entrado en posesión del bien mediante un despojo violento contra las personas que se encontraban en la propiedad o que hayan sido amenazadas para dejar el inmueble. Por otro lado, la prescripción no dejará de ser pacífica si se recurre a los medios de defensa avalados por la Ley como puede ser el caso de la defensa extrajudicial de la posesión.
Otro punto para comentar es si la interposición de una acción reivindicatoria, las cartas de requerimiento u otra acción eliminan el carácter pacífico de la posesión. Lo cierto que es no, pues la discusión sobre la propiedad no altera el hecho pacífico de la posesión; en realidad, la reivindicatoria o cualquier otra acción de tutela de la propiedad, lo que logran es interrumpir la usucapión, pero no eliminan la posesión (Gonzáles, 2010, p.394).
- Posesión pública
La Casación N°2229-2008, Lambayeque brinda una definición de posesión pública:
“La posesión pública será aquella que, en primer lugar resulte, evidentemente, contraria a toda clandestinidad, lo que implica que sea conocida por todos, dado que el usucapiente es un contradictor del propietario o poseedor anterior, por eso resulta necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad. Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono y la posesión del usucapiente se consolida”.
El sujeto que pretende verse beneficiado con la prescripción adquisitiva no puede mantenerse oculto o escondido, debe de hacer notoria su posesión. Por ejemplo, que los vecinos del lugar reconozcan que el sujeto vive en el inmueble determinado o el caso de un invasor que entra a poseer el bien pero que nunca sale del inmueble ni hace ningún tipo de modificación al bien.
En estos casos la prescripción adquisitiva no podrá operar por no haberle dado el contexto social, es decir, la publicidad de que se está poseyendo.
- Poseer como propietario
Es el elemento subjetivo del animus domini, es decir, comportarse como el verdadero propietario del bien.
Por ejemplo, un invasor que entra en posesión de un bien sabe que este no le pertenece. Sin embargo, realiza actos como si fuese el propietario del bien, por lo tanto, tiene un animus domini. En cambio, un arrendatario, si bien se encuentra en posesión del bien, no se reconoce a sí mismo como propietario, sino que conoce y respeta que existe una persona, el arrendador, que es el dueño del inmueble, por lo tanto, no tiene animus domini. Es por ello que el arrendatario no puede adquirir el bien por prescripción adquisitiva, porque no reconoce en otro el derecho de propiedad y no actúa con intención de ser propietario.
Al respecto, la Casación N°2116-2012, Lima indica:
“Los elementos de la posesión son el corpus y el animus. Por corpus entendemos el poder físico que se ejerce sobre la cosa con voluntad jurídica relevante, aparece el corpus no solo cuando hay contacto con la cosa sino también cuando ese contacto puede ser ejercido en cualquier momento, también cuando una cosa cae en la esfera de custodia de una persona. La cosa es el objeto del corpus y no el corpus mismo. Y entendemos que existe el animus domini cuando el poder físico sobre la cosa se ejerce sin reconocer en otro un señorío superior en los hechos, este desconocimiento en los hechos tiene que manifestarse por actos exteriores, el animus se prueba realizando actos exteriores sobre la cosa, comportándose como si fuera titular de un derecho real, desconociendo otra titularidad”.
- Los tipos de prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva puede ser dos maneras: ordinaria y extraordinaria.
Será ordinaria cuando, además de reunir los cuatro requisitos mencionados (posesión pública, continua, pacífica y como propietario), se tiene justo título y buena fe. Las consecuencias de reunir estos elementos será que el tiempo para que el poseedor se vuelva propietario es de cinco años.
Por otro lado, será extraordinaria cuando solamente reúna los cuatro requisitos de publicidad, continuidad, pacificidad y actuar como propietario. En estos casos el plazo para prescribir es de diez años.
- La interrupción de la prescripción
Nuestro Código Civil, en su artículo 953, indica:
“Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierda la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye”.
Asimismo, se aplica analógicamente algunas de las reglas de la prescripción extintiva reguladas en el artículo 1996. Hay interrupción cuando se reclama jurídicamente la posesión (art. 1996-3) o si el poseedor reconoce a superioridad de un derecho ajeno (art. 1996-1) (Gonzales, 2010, p.399).
- La sentencia de la prescripción
¿Se debe iniciar un proceso sobre prescripción adquisitiva de dominio para que el sujeto adquiera la condición de propietario? La respuesta es en sentido negativo. El solo paso del tiempo ya sea de cinco o diez años, vuelve al poseedor en propietario sin la necesidad de iniciar un proceso vía judicial.
La sentencia de prescripción adquisitiva es de carácter declarativo y no constitutivo. Es decir que el sujeto no se vuelve propietario con la sentencia, sino que ya lo es desde el momento en que transcurrieron los cinco años si se trata de una prescripción ordinaria o diez años si se trata de una prescripción extraordinaria.
La Casación N°750-2008, Cajamarca explica de manera sencilla el fundamento y explicación del por qué estamos frente a una sentencia declarativa y no constitutiva:
“La regulación contemplada en el artículo 950 del Código Civil sobre los requisitos de la usucapión no contiene disposición expresa que exija para la adquisición del derecho de propiedad por dicha vía, además de los ya señalados, sentencia favorable firme por parte del órgano jurisdiccional; criterio este que se sustenta en el artículo 952 del Código Civil, por cuanto este dispositivo es expreso cuando señala que: “Quien adquiere un bien por prescripción”, esto es, quien ya adquirió la condición de propietario de un bien por cumplimiento de todos los requisitos establecidos en el artículo 950, “puede”, no que deba, vale decir, es potestativo del adquirente, “entablar juicio para que se le declare propietario”, y no para que se le constituya en propietario, esto es, para que se le reconozca como propietario; (…) Este criterio descansa en la esencia misma de la prescripción adquisitiva de dominio, cual es la posesión, que es eminentemente un poder de hecho (un “ejercicio de hecho” de acuerdo al artículo 896 del Código Civil) antes que de derecho, una vinculación material o señorío sobre la cosa, el cual existe por el solo hecho de presentarse esa relación con el bien; que en ese sentido, cuando la posesión comienza a prolongarse en el tiempo, desarrollándose en concepto de dueño, en forma continua, pacífica y pública por un periodo considerable de tiempo, se producen un conjunto de efectos dentro de la sociedad los cuales informan que el titular de dicha posesión ya no es un simple poseedor sino que este ejerce atribuciones sobre el bien propias de un propietario que persuaden a su entorno del mismo y exige un reconocimiento como tal”.
- Prescripción adquisitiva en la vía notarial
El Decreto Supremo N°035-2006-VIVIENDA indica que:
“Procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de 10 años (…)”.
El trámite se realizará mediante una solicitud escrita por los interesados, en la cual se indicará el nombre, datos de identificación y la dirección de estos, el motivo de la solicitud y los fundamentos de hecho y de derecho que sustenten el pedido de prescripción.
El notario se presentará en el inmueble y tomará nota de las características de este, asimismo verificará que se cumpla con los requisitos de posesión pacífica, pública, continua y como propietario tomará declaración de los ocupantes de los predios colindantes. Luego de ello se trasladará al órgano jurisdiccional para que dicha intención de prescribir el inmueble determinado sea publicada y terceros puedan oponerse al trámite.
El notario solo podrá emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco días hábiles desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera interpuesto oposición. En tal caso se declarará la prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante, para lo cual, se extiende el acta de notoriedad correspondiente en la que debe constar la evaluación de la prueba actuada (Amado, 2021, p.327).
BIBLIOGRAFÍA
- Amado, E. (2021). Derecho registral y notarial. Lima: Legales Ediciones.
- Avendaño, J y Avendaño, F. (2019). Derechos reales. Lima: PUCP.
- Casación N°750-2008, Cajamarca
- Casación N°2116-2012, Lima
- Casación N°2229-2008, Lambayeque
- Gonzales, G. (2010). Derechos reales. Lima: Ediciones Legales.
- Gonzáles, N. (2006). Derecho civil patrimonial: derechos reales. Lima: Palestra.
- Musto, N. (2000). Derechos reales (tomo I). Buenos Aires: Astrea.