I.  El desalojo

El desalojo es aquel mecanismo de tutela otorgado por el ordenamiento jurídico para restituir un bien inmueble a quien tenga el derecho de poseerlo contra quien no tiene ningún derecho de permanecer en él.

El desalojo puede darse debido a diferentes causales. Por ejemplo, el desalojo por vencimiento de contrato o el desalojo por falta de pago denota una relación prexistente de un contrato de arrendamiento entre el demandante (arrendador) y demandado (arrendatario) en donde el último debe de restituir el bien porque el contrato ya ha fenecido o porque ha incumplido con el pago pactado.

Por otro lado, el desalojo por precario se presenta en el supuesto de que el sujeto que se encuentra la posesión del bien no tiene ningún título que le otorgue el derecho de encontrarse en el bien o el título que tenía ya ha fenecido.

II.  El desalojo por ocupante precario

El Código Civil, en su artículo 911, indica qué debemos entender por ocupante precario:

“La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”.

Asimismo, el Cuarto Pleno Casatorio Civil amplia esta definición indicando seis supuestos de ocupante precario que analizaremos a continuación.

1. El propietario contra el poseedor con título nulo

El precedente 5.3 del Cuarto Pleno indica:

“Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, solo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia -sobre nulidad manifiesta del negocio jurídico- y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta”.

Uno de los conflictos que llevó al Cuarto Pleno Casatorio era que el demandado, para evitar ser desalojado del inmueble, presentaba un contrato como sustento para estar en posesión. Según el demandado, el poseía en base a un título que podía ser, por ejemplo, un contrato de arrendamiento o compraventa.

A causa de la presentación de este medio probatorio, el demandante señalaba que ese título era falso y por tanto tenía que ser declarado nulo. Sin embargo, el demandado se defendía alegando que para revisar la nulidad del título (acto jurídico), se debía seguir un proceso de conocimiento y no de desalojo. Esto generaba que el proceso se dilatara más y muchas veces se daba por infundado el desalojo.

Para evitar esta dilatación, la Corte ha indicado que el Juez podrá analizar la validez del título dentro del proceso de desalojo en los casos en que la nulidad sea manifiesta en la parte considerativa de la resolución mas no declarada en la parte resolutiva.

Sin perjuicio de lo mencionado, el IX Pleno Casatorio Civil modificó lo estipulado en este precedente respecto a la facultad del Juez sobre la nulidad del título que presenta el demandado. Al respecto el Juez no solo se encargará de analizar si el título es nulo e indicarlo en la parte considerativa, sino que ahora podrá declarar la nulidad manifiesta del título en la parte resolutiva.

2. El propietario contra el propietario por Prescripción Adquisitiva de Dominio

El precedente 5.6 del Pleno indica:

“La mera alegación del demandado en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique es está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble”.

Lo que este precedente nos indica es que no basta con que el demandado alegue ser propietario debido a la prescripción adquisitiva, sino que debe de mostrar los medios probatorios idóneos para sustentar tal condición. Por ello, el demandado deberá demostrar con pruebas que ha venido poseyendo de manera continua, pacífica y pública como propietario con la finalidad de que el Juez desestime la demanda de desalojo.

Un segundo punto que señala el precedente es que el Juez no decide sobre la prescripción adquisitiva de dominio. Esto es que el demandado en caso pierda el proceso y sea desalojado podrá después interpone una demanda por prescripción adquisitiva y ganar el proceso. Del mismo modo, en el caso en que el demandante pierda el proceso de desalojo, después podrá interponer una demanda por acción reivindicatoria en donde el demandado tendrá que probar que efectivamente ha adquirido la condición de propietario por prescripción adquisitiva.

De todo lo mencionado se entiende que el demandado mostrará todos los medios probatorios para lograr convencer al juez de que efectivamente, el demandado se ha vuelto propietario del inmueble y, por tanto, desestimar la demanda. Pero ello no implica que el Juez declare la prescripción, sino que ello debe realizarse en otro proceso. Por lo tanto, si el demandado es desalojado por no crear la convicción en el juez de que es propietario, más tarde podrá demandar por prescripción adquisitiva y, del mismo modo, si el demandante pierde el proceso de desalojo, después podrá interponer una acción reivindicatoria para recobrar el bien.

3. El propietario contra el poseedor que construye dentro del terreno

El precedente 5.5 del Pleno indica:

“Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo -sea de buena o mala fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”.

Una práctica común que se realizaba antes del Cuarto Pleno Casatorio era que el demandado por desalojo por ocupación precaria se defendía alegando que había realizado construcciones en el inmueble del que se le pretende desalojar. De esta forma, accionaba su derecho de retención indicando que se mantendrá en posesión del bien hasta que se le pague por lo edificado y con ello el demandado buscaba desestimar la demanda.

El precedente en mención da solución a este conflicto e indica que, si el demandado indica haber realizado edificaciones sobre el predio materia de desalojo, esta discusión no debe resolverse dentro del desalojo sino en otro proceso que el demandado podrá iniciar después. Ello es beneficioso por cuanto el desalojo podrá continuar su curso y cumplir con el objetivo de desalojar al demandado que se encuentra en posesión del bien.

Por lo tanto, el precario podrá demandar después un proceso en donde se discuta sobre el pago o no de las construcciones alegadas por el ahora demandante (el precario), este proceso se llevará a cabo estando el propietario en posesión del bien.

4. El propietario contra el arrendatario con contrato vigente

El precedente 5.4. del Pleno indica:

“La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiera comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil”.

Es el caso en que una persona A realiza un contrato de arrendamiento con B durante un tiempo determinado. Tiempo después y antes de terminado el contrato de arrendamiento entre A y B, A decide vender el inmueble a C volviéndose este en el nuevo propietario del bien, la pregunta es ¿Qué ocurre con el arrendador B?

Una lectura literal del precedente parecería indicar que la venta del bien no inscrito dado en arrendamiento convierte de manera automática en precario al arrendatario. Sin embargo, el artículo 1708 del Código Civil indica algo distinto:

“En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

• Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
• Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

• Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe”.

Del artículo en mención podemos notar que, si el arrendamiento no estuviera inscrito en los Registros Públicos, el nuevo propietario tiene la facultad para dar por concluido el contrato de arrendamiento y por tanto convertir en precario al arrendatario.

Nótese la diferencia entre la facultad del nuevo propietario de volver precario al arrendatario y la inmediatez que daría a entender el precedente establecido por el Pleno.

Por lo tanto, lo señalado por el Pleno debe entenderse en que el arrendador tiene la facultad de decidir sobre la condición del arrendatario, si decide declararlo precario o no. No se da de forma automática, sino que es el arrendador quien decide.

Asimismo, el precedente incentivo a los arrendatarios a inscribir el contrato de arrendamiento en los Registros Públicos, de esta manera obtiene la seguridad de no ser desalojado por posesión precaria ante el supuesto de que el propietario venda el bien a otro.

5. El propietario contra el arrendatario con título fenecido

El precedente 5.2. del Pleno indica:

“Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Bajo esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título”.

Con el aviso de la devolución, el título del arrendatario fenece, por lo que se convierte en precario. Si no hay aviso de devolución entonces no hay precariedad, solo se extiende el plazo.

El arrendador deberá solicitar la devolución del inmueble para dar fin al contrato, si no llegase a realizar se tendrá por asumido que la relación contractual entre el arrendador y arrendatario se extenderá. Ello hace necesario que el arrendador declaré su voluntad de querer poner fin al contrato mediante la solicitud de devolución de manera que convertirá al poseedor en precario.

6. El propietario en contra el propietario con contrato resuelto

El precedente 5.1 del Pleno indica:

“Se consideran como supuestos de posesión precaria los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. en estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el juez, que conoce del proceso de desalojo verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia”.

Es el caso en que el demandante alegue la resolución del contrato por resolución de pleno derecho y la cláusula resolutoria expresa. Ello se da cuando se pacta en el contrato que el incumplimiento de una cláusula determinada deviene en la resolución inmediata del contrato.

Antes de declarar al demandado como precario y ordenar su desalojo, el Juez deberá verificar que se hayan cumplido con las formalidades requeridas para la correcta operación de la resolución de pleno derecho y la cláusula resolutoria expresa.