Existen diversas formas de lograr la prescripción adquisitiva de dominio sobre un bien, ya sea que se trate de un bien de particulares o del estado, de bienes urbanos o rústicos, entre otras distinciones.

Es así que tenemos los siguientes modos de usucapir un bien en el Perú.

1. La prescripción adquisitiva de los bienes del Estado

El estado puede ser propietario de diversos bienes muebles e inmuebles en todo el país, los cuales se pueden clasificar en bienes de dominio público y de dominio privado.

El Reglamento de la Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales (Ley N°29151), señala las diferencias entre estas dos clases de dominio del Estado. Así, señala que:

“Bienes de dominio público: Aquellos bienes estatales destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público como los aportes reglamentarios, escuelas, hospitales, estadios, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos; los bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional; los palacios, las sedes gubernativas e institucionales y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad estatal; o cuya concesión compete al Estado; y aquellos que por su naturaleza las leyes especiales les han asignado expresamente dicha condición. Tienen el carácter de inalienables, imprescriptibles e inembargables. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa, reglamentaria y de tutela conforme a ley.

Bienes de dominio privado: Aquellos bienes estatales que no están destinados al uso público ni afectados a algún servicio público, y respecto de los cuales el Estado o alguna entidad estatal ejercen, dentro de los límites que establece la legislación vigente, el derecho de propiedad con todos sus atributos”.

Sobre los bienes de dominio público del Estado, el propio artículo citado señala que estos son imprescriptibles, es decir, no se pueden adquirir mediante la prescripción adquisitiva de dominio. Dicho fundamento también se encuentra sostenido por la Constitución Política en su artículo 73 que señala:

“Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles (…)”.

Sobre este tipo de bienes no hay mayor conflicto dadas las normas imperantes que declaran la imposibilidad de que se pueda prescribir un bien de dominio público del Estado.

El conflicto entra cuando se abarcan los bienes de dominio privado del Estado toda vez que, como hemos visto en las normas citadas, no se hace mención a que los bienes de dominio privado también gocen de imprescriptibilidad. Por lo tanto, este tipo de bienes del Estado sí podían prescribirse.

Es así como era procedente los procesos judiciales en torno a la prescripción adquisitiva de bienes de dominio privado del Estado ya que eran susceptibles de ser adquiridas por prescripción. Solamente eran imprescriptibles los bienes de dominio público.

Sin embargo, el panorama cambia con la Ley N°29618 publicada el 24 de noviembre de 2010, “Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad”, la cual establece que los bienes de dominio privado estatal son imprescriptibles. Por lo tanto, la mencionada Ley entró en vigencia a partir del día siguiente de su publicación, es decir, el 25 de noviembre de 2010.

Por lo mencionado, actualmente tanto los bienes de dominio público y privado del estado tienen la característica de ser imprescriptibles, los primeros en base al artículo 73 de la Constitución y los segundos en base a la Ley N°29618.

Sin perjuicio de lo mencionado, cabe preguntarse qué ocurre en los casos en los que una persona ha ocupado un bien de dominio privado Estatal por más de diez años, de manera continua, pacífica, pública y como propietario antes del 25 de noviembre de 2010, pero que ha interpuesto la demanda de prescripción adquisitiva de dominio después de la entrada en vigencia de la Ley N°29618.

La respuesta a esta pregunta recayó en la Casación N°3882-2018, Arequipa, en la que el demandante señaló que se encontraba en posesión del bien desde el año 1995 e interpuso la demanda de prescripción adquisitiva el 16 de diciembre de 2014, habiéndose ocupado el predio por más de 10 años. Posteriormente, en la contestación de la demanda, el demandado señala que no debía procederé la prescripción adquisitiva del bien toda vez que la interposición de la demanda se realizó en el año 2014, cuando ya se encontraba vigente la Ley N°29618 que señala la imprescriptibilidad de los bienes de dominio privado del Estado.

Luego de que la Sentencia de primera instancia declarara fundada la demanda y la Sentencia de vista la declare infundada, la Sentencia en Casación declaró fundada la demanda señalando lo siguiente:

“Es solo a partir de la Ley N°29618 que se dispuso que los bienes de dominio privado son imprescriptibles. Como dicha disposición no puede tener carácter retroactivo, pues de manera expresa así lo disponen el artículo 103 de la Constitución Política del Estado y el artículo III del Título Preliminar del Código Civil, puede colegirse que antes de su promulgación los bienes de dominio privado del Estado podían ser usucapidos (…). Este Tribunal Supremo debe señalar que en el caso de la usucapión larga el cómputo para establecer el término final lo constituyen los 10 años de posesión pacífica, pública, continua y a título de propietario, resultando indistinta la fecha en que pudiera presentarse la demanda, dado que el derecho se obtiene con los requisitos y el tiempo fijado”.

En otras palabras, es procedente la prescripción adquisitiva de un bien de dominio privado del Estado si es que la prescripción se consolidó antes de la entrada en vigencia de la Ley N°29618, ya que la Sentencia que declara la prescripción es meramente declarativa y no constitutiva del derecho. Por lo tanto, una vez cumplido con los requisitos para prescribir, el bien se adjudica al poseedor quien se vuelve propietario de este y, en consecuencia, deja de ser un bien de dominio estatal.

Con la misma razonabilidad, se tiene la Casación N°39-2015, Lima Norte que señala:

“Debemos precisar que la Ley N°29618 (…) entró en vigencia el 24 de noviembre de 2010, la demandada habría adquirido el inmueble sub Litis por prescripción en el año 1996, por lo que dicha Ley no la alcanza, más si tenemos en cuenta, que la prescripción adquisitiva de dominio es meramente declarativa”.

Finalmente, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de 2016 abarcó este tema estableciendo que:

“Puede declararse la prescripción de dominio sobre bienes de dominio privado del Estado, si es que antes de la entrada en vigencia de la Ley N°29618 el poseedor ya ha cumplido con los requisitos necesarios para acceder a la prescripción”.

Cabe señalar que en el caso en que una persona ingresó a un bien de dominio privado del estado antes del 25 de noviembre de 2010 pero que cumplió con los 10 años en el 2015 (después de la entrada en vigencia de la Ley N°29618) la demanda de prescripción será desestimada ya que la Ley entró en vigencia cuando el poseedor aún no había cumplido en su totalidad con el plazo prescriptorio. Ello se evidencia en la Casación N°20338-2017, Del Santa que dispone:

“Se tiene que en el caos de autos la parte accionante pretende que se le declare propietario del predio constituido por el área (…), en razón a que tiene la posesión del mismo desde enero de dos mil cuatro por lo que adquirió la propiedad en enero de dos mil catorce, esto es, por el lapso de diez años (…). De lo expuesto se advierte que, habiendo entrado en vigencia la Ley N°29618 al día siguiente de su publicación, esto es, a partir del día veinticinco de noviembre de dos mil diez, y no existiendo vacatio legis en dicha disposición, resulta aplicable al caso de autos, pues, la línea de tiempo invocada por la actora para la usucapión de diez años es desde enero de dos mil cuatro hasta enero de dos mil catorce, por tanto, habiendo entrado en vigencia la citada norma en el mes de noviembre de dos mil diez, esto es, antes de que se diera cumplimiento al requisito legal de los diez años regulado en el artículo 950 del Código Civil, resulta de aplicación los dispuesto en el artículo 2 de la Ley N°29618, en cuanto establece que los bienes inmuebles de dominio privado estatal son imprescriptibles”.

2. Prescripción adquisitiva administrativa ante Municipalidades Provinciales

Además de la vía judicial y la notarial, las cuales son las más conocidas, también es posible que una entidad administrativa realice una prescripción adquisitiva de dominio.

Esta facultad le pertenece a las Municipalidades Provinciales según el DS N°006-2006-VIVIENDA en donde se señala que tienen competencia exclusiva para declarar administrativamente la propiedad, ya sea vía prescripción adquisitiva de dominio o mediante la regularización del Tracto Sucesivo, a favor de posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares.

En este sentido, para realizar el trámite de la prescripción adquisitiva se debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 57 del Decreto Supremo citado. Estos requisitos son:

• Ejercer la posesión continua y sin interrupciones, por un plazo de diez o más años. En caso los poseedores pierdan o sean privados del bien, de todas formas se entenderá cumplido el tiempo de posesión siempre que recuperen el bien antes de un año.
• Ejercer la posesión pacífica.
• Ejercer la posesión en forma pública.
• Ejercer la posesión como propietario

Ahora bien, dentro del trámite de prescripción adquisitiva de dominio, esta se puede realizar sobre tres supuestos:

• El procedimiento en forma integral de posesiones informales y centros urbanos informales
• El procedimiento en forma integral de urbanizaciones populares
• Procedimiento en forma individual

Cada uno se encuentra regulado en el subcapítulo 2, 3 y 4 del Capítulo 2 del Título IV del DS N°006-2006-VIVIENDA

                    A. El procedimiento en forma integral de posesiones informales y centros urbanos informales

En este procedimiento se realizan las siguientes etapas:

• Presentación de la solicitud: es el acto de parte mediante el cual se da inicio al procedimiento. Se le debe acompañar la declaración jurada de que no existe acción pendiente contra el poseedor en que se discuta la propiedad. La identificación del predio, la resolución de reconocimiento emitida por la autoridad competente u otros medios probatorios que acrediten la posesión continua, pacífica y pública como propietario del predio matriz por un plazo de 10 años o más y el padrón de pobladores, con indicación de los lotes que poseen.
• Calificación de la solicitud: una vez presentada la solicitud, la Municipalidad Provincial tiene un plazo de 30 días para evaluarla. En caso la solicitud no cumpla con todos los requisitos señalados, se les otorgará a los solicitantes un plazo de 20 días para subsanar las observaciones.
• Levantamiento de información: la Municipalidad Provincial realizará la visita a campo, lote por lote, de manera tal que identifique a los poseedores de cada uno de los lotes, las condiciones bajo las cuales ejercen la posesión, así como también recopilar la documentación personal de cada poseedor, identificar las áreas de circulación y de equipamiento urbano e identificar los lotes no ocupados.
• Diagnóstico técnico y legal: se establecerá de forma verídica los antecedentes de dominio del predio para determinar si se trata de propiedad privada o existe superposición con otros predios así también se verificará si existen litigios que influyan en el procedimiento
• Asamblea ratificatoria de la solicitud: se convalida la petición original. Además, se designa a dos representantes que estarán a cargo del trámite de la solicitud.
• Anotación preventiva de la solicitud: la Municipalidad Provincial oficiará al Registro de Predios para que anoten preventivamente la solicitud de declaración de propiedad.
• Notificación de la pretensión: la Municipalidad Provincial notificará la pretensión de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva a los propietarios, de igual forma, se notificará mediante avisos que serán publicados una vez en el Diario Oficial y en otro diario de mayor circulación de la provincia donde se ubique el predio matriz.
• Elaboración de planos: se realizará la elaboración del plano perimétrico, el plano de trazado y lotización.
• Emisión de resolución e inscripción: una vez cumplidos todas las etapas precias, se procederá a emitir la resolución respectiva, declarando fundada la pretensión de prescripción adquisitiva a favor de la posesión informal o del centro urbano informal. Por lo que se dispondrá la inscripción en los registros públicos. Dicha inscripción se realizará a favor del Estado, representado por la municipalidad principal.

Finalmente, una vez inscrita la Resolución, la Municipalidad Provincial procederá a transferir la propiedad de los lotes a favor de los poseedores.

             B.- El procedimiento en forma integral de urbanizaciones populares

Respecto a este tipo de procedimiento, el artículo 76 indica que se podrá solicitar la prescripción adquisitiva sobre aquellas urbanizaciones populares que cuenten con un título de propiedad otorgado por quien no era titular registral del predio, siempre que la organización representativa de la urbanización popular cuente con personería jurídica.

Los requisitos y etapas de este procedimiento son los mismos que en el procedimiento anterior con la excepción de que se deberá adicionar los siguientes documentos:

• El título y demás documentos que acrediten el plazo de posesión en el predio matriz.
• El padrón de asociados o socios, con identificación de sus gerentes de Ley
• El dato de los lotes que poseen.
• El documento que acredite la personería jurídica de la organización representativa de la urbanización popular.

         C. El procedimiento en forma individual

Respecto al procedimiento de prescripción adquisitiva de lotes individuales el artículo 80 señala que se tramitarán en forma individual las solicitudes de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio de lotes individuales integrantes de posesiones informales, centros urbanos informales o urbanizaciones populares que hayan concluido su etapa de formalización integral, debiendo estar el lote inscrito a favor de persona distinta de la entidad formalizadora.

El procedimiento en forma individual será el mismo que el procedimiento en forma integral de posesiones informales y centros urbanos informales. Con la excepción de que se eliminan algunas fases del procedimiento, quedando las etapas siguientes:

• Presentación de la solicitud
• Calificación
• Inspección
• Anotación preventiva de la solicitud
• Notificación de la pretensión
• Emisión de la resolución e inscripción

Es importante tener en cuenta que no basta con terminar todo el procedimiento administrativo mencionado. Ello se evidencia en la Resolución N°647-2018-SUNARP-TR-A, que versa sobre la solicitud de la inscripción definitiva de la prescripción adquisitiva de un predio ubicado en Arequipa sosteniendo, principalmente, que las resoluciones que emitan las municipalidades provinciales tiene mérito suficiente para el cierre y traslado de las partidas existentes sobre el predio en los registros públicos, así como para su cancelación e inscripción de la propiedad en el registro de predios de la SUNARP.

No obstante, el Tribunal Registral menciona que, si bien se ha cumplido con las etapas del procedimiento de declaración de prescripción adquisitiva, resta realizar un paso adicional, el cual es solicitar la emisión del instrumento formalizador correspondiente que pueden ser:

• Título de propiedad
• Título de afectación en uso
• Título de saneamiento de propiedad
• Instrumento de rectificación

Los cuales tendrán validez legal para su inscripción en el Registro.

Por estos motivos, el Tribunal Registral confirma la observación formulada sosteniendo que:

“Si bien corresponde la emisión de la resolución que declara la prescripción adquisitiva de dominio, dicho documento no constituye título suficiente para tener acogida registral, al haberse contemplado expresamente (…) que adicionalmente debe aprobarse la emisión del respectivo instrumento de formalización, cuyo formato debe ser aprobado por la entidad formalizadora”.

Ahora bien, cabe preguntarse la razón por la cual la prescripción adquisitiva procederá cuando el lote se encuentre inscrito por una persona distinta a la entidad formalizadora. Al respecto, la Resolución N°462-2018-SUNARP-TR-A menciona a que:

“La prescripción adquisitiva de dominio municipal procede una vez culminado el procedimiento de formalización integral y el lote se encuentre inscrito a favor de una persona diferente a la entidad formalizadora. Esto resulta lógico pues si aún continuara el predio a nombre del ente formalizador, este debería ser quien otorgue directamente el título de propiedad al poseedor informal sin necesidad de seguir ningún procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio”.

La misma posición se señala en la Resolución N°008-2014-SUNARP-TR-T, que señala:

“Cuando la formalización no haya terminado y el predio pertenece al ente formalizador (léase a favor del Estado, ahora representado por COFOPRI), las municipalidades provinciales resultan incompetentes para conocer de los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio.

Esto es así porque si aún continuara el predio a nombre del ente formalizador el camino a seguir sería que este otorgue el título de propiedad al poseedor informal. ¿qué sentido tendría que el ente formalizador, titular registral del predio, instaurara un procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio contra sí mismo en beneficio del poseedor informal?”.

3. Prescripción adquisitiva administrativa ante COFOPRI

El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), fue creado en 1996 mediante el Decreto Legislativo N°803, Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal.

Mediante la Ley N°27046 se determinaron las funciones principales de COFOPRI, entre las cuales se encontraba la facultad de declarar la prescripción adquisitiva de los bienes informales.

Sin embargo, mediante el Decreto Supremo N°006-2006-VIVIENDA se dispuso que la competencia para realizar procedimientos de prescripción adquisitiva correspondía a las Municipalidades Provinciales y que COFOPRI solamente podía brindar una asesoría técnica y legal. Excepcionalmente, se podían suscribir convenios de delegación de funciones entre COFOPRI y las Municipalidades provinciales.

De esta manera, actualmente, siempre que se cuente con delegación de funciones por parte de la Municipalidad Provincial, COFOPRI podrá realizar los siguientes procedimientos de prescripción adquisitiva:

• Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en forma integral de posesiones informales o centros urbanos.
• Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en forma integral de urbanizaciones populares.
• Declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en lotes individuales de posesiones informales, centros urbanos informales o urbanizaciones populares formalizadas.
• Procedimiento especial de declaración de la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio a favor de centros urbanos informales.

Para los cuales se debe acreditar el cumplimiento de los requisitos regulados en el artículo 950 del Código Civil, es decir, la posesión continua, pacífica, pública y como propietario por diez años.

Por tanto, tenemos que COFOPRI, respecto a bienes urbanos, realiza los procedimientos de declaración de prescripción adquisitiva solo por delegación de facultades por parte de las Municipalidades Provinciales.

4. Prescripción adquisitiva de predios rústicos

Actualmente, el ente competente para conocer procedimientos de prescripción adquisitiva de predios rurales es el Gobierno Regional, así lo establece la Resolución Ministerial 0556-2015-MINAGRI en su artículo 3.2:

“La Dirección Regional Agraria u el órgano del gobierno regional a cargo de la ejecución de los procedimientos de formalización y titulación de predios rústicos derivados del Decreto Legislativo N°1089 y su Reglamento, se constituye para fines de la presente norma en el Ente de Formalización Regional.

Son de cargo del Ente de Formalización Regional, ejecutar los actos y procedimientos necesarios para la formalización y titulación de la propiedad y declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva de dominio (…)”.

Sobre los requisitos que se deben de cumplir para la realización de la prescripción adquisitiva de dominio en predios rústicos, el Decreto Supremo N°032-2008-VIVIENDA señala que se deben cumplir:

• Acreditar la explotación económica del predio rústico
• Ejercer la posesión directa, continua y sin interrupciones
• Ejercer la posesión pacífica
• Ejercer la posesión en forma pública
• Ejercer la posesión como propietario
• Ejercer la posesión por un plazo no menor a cinco años.

De otro lado, el procedimiento de prescripción adquisitiva de predios rústicos sigue las siguientes etapas:

• Determinación de la Unidad Territorial a formalizar: puede tratase de zonas extensas que comprenden uno o más distritos, valles, sectores.
• Diagnóstico físico-legal: estudio técnico legal que comprende la descripción del área, los antecedentes nominales del predio, la investigación registral, la verificación de duplicidades registrales, así como de las superposiciones gráficas.
• Promoción, difusión: se realizarán acciones de promoción y difusión de manera tal que los agricultores, organizaciones agrarias, autoridades y público en general puedan tener conocimiento del procedimiento de prescripción adquisitiva. Adicionalmente, se publicará el inicio de este procedimiento mediante carteles en los locales públicos más representativos de la zona.
• Levantamiento catastral: esta etapa comprende tres fases: el empadronamiento, la linderación y la verificación de la explotación económica del predio.
• Elaboración de planos: se realiza en base a la información recopilada en el levantamiento topográfico, así mismo se elaborará un certificado de información catastral.
• Calificación: tiene como finalidad determinar si el poseedor acredita el cumplimiento de los requisitos exigidos por el DS N°032-2008-VIVIENDA, para adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio.
• Anotación preventiva: se oficiará al Registro de Predios que anote preventivamente la existencia del procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, la cual tiene vigencia de un año, siendo posible su renovación.
• Notificación al propietario y a terceros: una vez efectuada la anotación preventiva, se notificará al propietario, terceros interesados y/o titulares de cargas y gravámenes que pesan sobre el predio, la existencia del procedimiento a fin de que formulen oposición la cual debe realizarse dentro de los 20 días hábiles siguientes.
• Emisión de resolución: transcurridas todas las etapas mencionadas, se declarará la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, a favor de cada poseedor calificado como apto.
• Emisión e inscripción de certificados de declaración de propiedad: finalmente, se procederá a emitir los instrumentos de formalización de aquellos beneficiarios declarados con la resolución. Cada instrumento de formalización señalará los siguientes actos inscribibles: la independización de las áreas prescritas, la cancelación de cualquier derecho o carga registral que afecte el dominio del nuevo propietario, el cierre de las partidas involucradas, entre otros actos. Una vez realizado ello, se gestionará la inscripción de los instrumentos de formalización en el Registro de Predios, adjuntando los Certificados de Información Catastral de las áreas involucradas.

5. Prescripción adquisitiva de comunidades campesinas

Sobre la posibilidad de que se pueda realizar la prescripción adquisitiva sobre comunidades campesinas, el Decreto Supremo N°032-2008-VIVIENDA señala que esto no es posible. Así, en su artículo 3 establece que:

“Los procedimientos de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en predios rústicos (…), no serán aplicables en:

1. Los territorios de Comunidades Campesinas y Nativas (…)”.

Del mismo modo, el artículo 7 de la Ley General de Comunidades Campesinas dispone que:

“Las tierras de las comunidades campesinas son las que señala la Ley de Desline y Titulación y son inembargables e imprescriptibles”.

De tal modo, queda evidente que las comunidades campesinas cuentan con la característica de ser imprescriptibles y por tanto cualquier demanda de prescripción sobre estos bienes debe ser desestimada.