Toda partida registral correspondiente al Registro de Predios se encuentra estructurada en seis rubros identificados con letras. El rubro D) Cargas y Gravámenes está destinado a la inscripción de actos que afectan o limitan el derecho de propiedad, tales como bloqueos registrales, hipotecas, medidas cautelares y demás cargas o gravámenes, así como aquellos actos que, por disposición legal expresa, deban acceder a dicho rubro.

Sin embargo, es frecuente encontrar partidas registrales en las que determinadas cargas o gravámenes permanecen inscritos durante largos periodos de tiempo, incluso cuando han perdido eficacia jurídica. Esta situación suele presentarse también en las partidas independizadas de una partida matriz, las cuales continúan arrastrando anotaciones de cargas o gravámenes inscritos hace varios años.

Frente a ello, nuestro ordenamiento jurídico prevé mecanismos que permiten solicitar el levantamiento o cancelación de determinadas cargas y gravámenes por efecto de la caducidad. Para tal efecto, resulta necesario analizar la naturaleza de la anotación, la fecha en que fue inscrita y el plazo transcurrido desde su inscripción o desde la ocurrencia de los hechos previstos por la ley.

1. El artículo 625 del Código Procesal Civil

El artículo 625 del Código Procesal Civil regulaba los plazos de caducidad aplicables a las medidas cautelares, estableciendo los siguientes supuestos:

• Dos años contados desde que quedó consentida o ejecutoriada la resolución definitiva que amparó la pretensión garantizada mediante la medida cautelar dictada en el proceso principal.
• Cinco años contados desde la ejecución de la medida cautelar, es decir, desde su inscripción en el Registro correspondiente, salvo que esta hubiese sido renovada dentro del plazo legal.

Posteriormente, el 27 de junio de 1996 se publicó la Ley N°26639, la cual entró en vigencia el 25 de setiembre del mismo año y precisó los alcances del artículo 625 del Código Procesal Civil respecto a la cancelación registral de las medidas cautelares caducas.

En ese sentido, la referida norma contempló dos escenarios:

• Respecto de las medidas cautelares trabadas bajo la vigencia del artículo 625 del Código Procesal Civil, el asiento registral puede ser cancelado a solicitud del interesado mediante la presentación de una declaración jurada con firma legalizada, en la que se consigne la fecha del asiento de presentación que dio origen a la anotación y se acredite el transcurso del plazo de caducidad correspondiente.
• Respecto de las medidas cautelares trabadas bajo el régimen del Código de Procedimientos Civiles de 1912, estas caducan a los cinco años contados desde la fecha de su ejecución, salvo que hubiesen sido renovadas conforme a ley.

No obstante, el 19 de marzo de 2005 entró en vigencia la Ley N°28473, norma que modificó el artículo 625 del Código Procesal Civil y alteró el régimen de caducidad de las medidas cautelares. A partir de dicha modificación, se establecieron las siguientes consecuencias jurídicas:

• Las medidas cautelares trabadas al amparo del Código Procesal Civil respecto de las cuales, al 19 de marzo de 2005, aún no habían transcurrido los plazos de caducidad previstos en el texto original del artículo 625, no les es aplicable lo señalado en la Ley N°26639.
• Las medidas cautelares trabadas al amparo del Código Procesal Civil respecto de las cuales, al 19 de marzo de 2005, ya habían transcurrido los plazos de caducidad previstos en el texto original del artículo 625, caducan, manteniéndose la posibilidad de solicitar su cancelación registral.

En atención a ello, el XII Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

“Procede cancelar por caducidad, con la formalidad establecida en la Ley N°26639, las anotaciones de medidas cautelares y de ejecución, cuando la caducidad se ha producido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N°28473, que modificó el artículo 625 del Código Procesal Civil”.

En consecuencia, procede la cancelación por caducidad de las medidas cautelares dictadas al amparo del Código Procesal Civil de 1993 cuando la caducidad ya se hubiera configurado antes de la entrada en vigencia de la Ley N°28473, es decir, antes del 19 de marzo de 2005. Ello ocurrirá cuando, a dicha fecha, hubiera transcurrido el plazo de cinco años desde la ejecución de la medida cautelar, entendida como su inscripción registral, o el plazo de dos años desde que quedó consentida o ejecutoriada la resolución definitiva que amparó la pretensión garantizada por la medida cautelar. De no haberse cumplido alguno de dichos plazos al 19 de marzo de 2005, la medida cautelar no se encuentra sujeta a caducidad por la ley N°26639.

2. Jurisprudencia del Tribunal Registral

A. Resolución N°0498-2025-SUNARP-TR-L

La Resolución N°0498-2025-SUNARP-TR-L reitera el criterio adoptado por el Tribunal Registral respecto de la aplicación de la Ley N°26639 y la Ley N°28473, estableciendo el siguiente criterio:

“Procede cancelar por caducidad, en virtud de la Ley N°26639, una medida cautelar anotada según las normas del Código Procesal Civil, cuando el plazo de caducidad haya transcurrido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N°28473”.

En el caso analizado, se solicitó la cancelación por caducidad de un embargo inscrito en el asiento D-2 de una ficha registral que continuaba vigente en la correspondiente partida electrónica del Registro de Predios de Camaná. La medida cautelar fue inscrita en mérito al Título N°61713, presentado el 28 de mayo de 1997.

Para determinar la procedencia de la cancelación, el Tribunal Registral precisó que debía verificarse si, al momento de entrar en vigencia la Ley N°28473, esto es, el 19 de marzo de 2005, ya se había producido la caducidad de la medida cautelar conforme al texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil. Del análisis de los antecedentes registrales se concluyó que el embargo había sido trabado con posterioridad a la expedición de la sentencia, por lo que resultaba aplicable el plazo de cinco años previsto en el segundo párrafo del citado artículo.

En consecuencia, al haberse presentado el título que dio mérito a la inscripción del embargo el 28 de mayo de 1997, el plazo de cinco años venció el 28 de mayo de 2002. Por ello, cuando entró en vigencia la Ley N°28473 el 19 de marzo de 2005, la caducidad ya se había producido. Sobre esa base, el Tribunal Registral concluyó que procedía la cancelación del embargo por caducidad, de conformidad con la Ley N°26639, al haberse configurado la extinción de la medida cautelar antes de la modificación introducida al artículo 625 del Código Procesal Civil.

Esta resolución confirma que el análisis de la caducidad de las medidas cautelares debe efectuarse verificando si el plazo correspondiente ya había vencido antes del 19 de marzo de 2005. De ser así, la cancelación registral procede aun cuando la solicitud sea formulada con posterioridad a dicha fecha.

B. Resolución N°1732-2020-SUNARP-TR-L

La Resolución N°1732-2020-SUNARP-TR-L señala que procede la cancelación por caducidad de las medidas de ejecución inscritas al amparo del Código Procesal Civil cuando el plazo de cinco años previsto en el texto original del artículo 625 hubiera vencido antes de la entrada en vigencia de la Ley N°28473. En tal sentido, el Tribunal Registral señaló lo siguiente:

“Procede cancelar por caducidad, en virtud de la Ley N°26639, una medida de ejecución anotada según las normas del Código Procesal Civil, cuando los cinco años para que opere la caducidad han transcurrido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N°28473”.

En el caso materia de análisis, se solicitó la cancelación por caducidad del embargo inscrito en el asiento 00002 y ampliado en el asiento 00004 de la partida electrónica N°P01252986 del Registro de Predios de Lima. De la revisión del título archivado N°116160, presentado el 13 de julio de 1998, se verificó que la medida había sido ordenada mediante Resolución N°23 de fecha 15 de junio de 1998 y que tenía la naturaleza de una medida de ejecución, es decir, una medida dictada con posterioridad a que la sentencia hubiera adquirido firmeza.

El Tribunal precisó que, al haberse inscrito posteriormente una ampliación del monto del embargo, el cómputo del plazo de caducidad debía efectuarse desde la fecha de dicha ampliación registral. En consecuencia, el plazo de cinco años previsto por el artículo 625 del Código Procesal Civil, en su texto original, comenzó a computarse desde el 5 de abril de 1999 y venció el 5 de abril de 2004.

Por ello, al momento de entrar en vigencia la Ley N°28473, el 19 de marzo de 2005, la medida cautelar ya había caducado conforme al régimen anterior. En consecuencia, el Tribunal Registral concluyó que resultaba procedente la cancelación del embargo por caducidad al amparo de la Ley N°26639, puesto que el plazo legal se había cumplido antes de la modificación introducida al artículo 625 del Código Procesal Civil.

C. Resolución N°292-2021-SUNARP-TR-L

La Resolución N°292-2021-SUNARP-TR-L desarrolla el supuesto contrario al analizado en las resoluciones anteriores, precisando que no procede la cancelación por caducidad de una medida de ejecución cuando el plazo de cinco años previsto en el texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil no había vencido antes de la entrada en vigencia de la Ley N°28473. En tal sentido, el Tribunal Registral estableció el siguiente criterio:

“No procede cancelar por caducidad, en virtud de la Ley N°26639, una medida de ejecución anotada según las normas del Código Procesal Civil, cuando los cinco años para que opere la caducidad no han transcurrido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N°28473”.

En el caso concreto, se solicitó, al amparo de la Ley N°26639, la cancelación por caducidad del embargo inscrito en el asiento D00001 de la partida electrónica N°49046652 del Registro de Predios de Lima. De la revisión del título archivado N°73786, presentado el 06 de abril de 2003, se verificó que la medida de embargo había sido ordenada mediante Resolución N°01 de fecha 4 de abril de 2003, expedida por el 48° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, dentro de un proceso sobre obligación de dar suma de dinero.

A partir de dicha fecha, el Tribunal Registral determinó que el plazo de caducidad aplicable era el de cinco años previsto para las medidas de ejecución reguladas por el texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil. En consecuencia, dicho plazo vencía el 06 de abril de 2008.

Sin embargo, al 19 de marzo de 2005, fecha de entrada en vigencia de la Ley N°28473, aún no había transcurrido el plazo de cinco años necesario para que operara la caducidad de la medida. Por tal motivo, la modificación legislativa resultaba plenamente aplicable al caso, impidiendo que la medida cautelar quedara sujeta al régimen de caducidad previsto en el texto original del artículo 625 del Código Procesal Civil.

En consecuencia, el Tribunal Registral concluyó que no procedía la cancelación del embargo por caducidad, debido a que el plazo legal correspondiente no había vencido antes de la entrada en vigencia de la Ley N°28473.