I.  EL DESALOJO

El proceso de desalojo es una acción ejercida por el propietario o titular que afirma tener un derecho sobre un bien inmueble determinado, con el objetivo de que la persona que actualmente lo posee lo restituya.

No obstante, en el Perú, obtener una sentencia favorable en un proceso de desalojo implica un tiempo considerable, lo que dificulta que los propietarios o arrendadores recuperen sus inmuebles en un plazo óptimo.

Por ello, con la finalidad de acortar el tiempo que conlleva un proceso de desalojo genérico, se promulgó la Ley N°30933, que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial el cual, a pesar de su denominación, sigue siendo judicial, pero con plazos mucho menores. Asimismo, este se distingue por contar con dos etapas claramente definidas: una etapa notarial y otra procesal.

II.  CONSIDERACIONES PREVIAS AL DESALOJO

Antes de las dos etapas del proceso de desalojo con intervención notarial, el contrato de desalojo debe cumplir con una serie de requisitos para poder ser tramitado bajo este procedimiento especial. A continuación, se detallan los requisitos necesarios:

• Requisitos en el contenido del contrato

El contrato de arrendamiento que desea acogerse a la ley en cuestión debe seguir una formalidad específica. En este sentido, necesariamente debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o en escritura pública.

Asimismo, debe incluir ciertas cláusulas que actúan como requisitos de procedibilidad.

La primera de estas cláusulas es la de allanamiento a futuro, mediante la cual el arrendatario se compromete a restituir el bien inmueble al vencimiento del plazo del contrato o ante la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

La segunda cláusula necesaria es el sometimiento expreso a lo establecido por la Ley N°30933, lo que permitirá al notario tener la competencia para identificar la causal por la que ha incurrido el arrendatario.

La tercera cláusula debe especificar el número, tipo y moneda de la cuenta de abono designada para que el arrendatario realice el pago de la renta convenida en el contrato. De esta manera, se excluye el pago directo al arrendador mediante la entrega del recibo de arrendamiento, lo cual busca reducir la informalidad en los contratos de arrendamiento.

Finalmente, la cuarta cláusula debe incluir la individualización precisa del inmueble objeto del arrendamiento, de manera inequívoca, para garantizar la correcta identificación del bien.

• Causales de desalojo

El desalojo al amparo de la Ley N°30933 procede cuando se configura alguna de las siguientes causales: 1) el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento o, 2) eI incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Son estas dos causales las únicas por las cuales se podrá solicitar el desalojo bajo dicha ley.

Si el arrendatario incurre en una de estas causales, el arrendador se verá en la posibilidad de realizar el desalojo utilizando el mecanismo señalado en la ley en comentario.

III.  ETAPA NOTARIAL

Una vez que haya vencido el plazo del arrendamiento o en caso de incumplimiento en el pago de la renta convenida, el arrendador podrá iniciar la etapa notarial, siempre que haya enviado previamente al arrendatario una carta notarial solicitando la restitución del inmueble.

El arrendador deberá dirigirse a cualquier notaría en la provincia donde se encuentra ubicado el inmueble y presentar una solicitud por escrito. Esta solicitud debe incluir el nombre del propietario o del titular del derecho a la restitución del bien inmueble, su domicilio, número de documento de identidad y firma. Además, se debe incluir el nombre del arrendatario, su domicilio contractual (si corresponde) y su número o copia del documento de identidad.

Asimismo, a la solicitud de desalojo se deberá adjuntar: 1) el original o la copia legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de arrendamiento y 2) el original o la copia legalizada de la carta notarial cursada al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y a su domicilio contractual, de ser el caso.

Recibida la solicitud de desalojo, el notario verificará que el contrato de arrendamiento cumpla con las cláusulas especiales y los requisitos de procedibilidad, así como que se haya incurrido en alguna de las dos causales establecidas por la ley.

Posteriormente, el notario notificará al arrendatario en el inmueble objeto de desalojo y en su domicilio contractual, si corresponde. El arrendatario deberá, dentro del plazo de cinco días hábiles a partir de la recepción de la comunicación, demostrar que no incurre en ninguna de las causales de desalojo (vencimiento del plazo o incumplimiento en el pago de la renta).

Una vez que el arrendatario haya presentado su posición respecto al desalojo, si no logra acreditar de manera suficiente su derecho a continuar en posesión del bien, el notario procederá a realizar las siguientes acciones:

• Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
• Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado, a efectos de que proceda con el trámite judicial de desalojo.

Ello podría darnos a entender que el proceso judicial ante el juez de paz letrado sería de oficio, lo cual no es cierto, ya que el inicio de este proceso se realiza por la iniciativa de parte, como sucede en todo proceso judicial.

IV.  ETAPA PROCESAL

El proceso que se inicia ante el Juzgado de Paz Letrado es un proceso de ejecución; sin embargo, está destinado exclusivamente a la ejecución del acta notarial de desalojo y, por ende, del lanzamiento del arrendatario.

En tal sentido, el procedimiento procesal se realizará de la siguiente forma:

• Culminada la etapa notarial, el interesado formula solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente con el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.
• Dentro del plazo de tres días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble.
• El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días hábiles contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
• Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo.